Vente de terrain : de quel type d’étude de sol avez-vous besoin ?

Depuis 2020, la loi ELAN a exigé que la vente de terrain doive être précédée d’une étude géotechnique. Il s’agit d’une analyse minutieuse de la nature du sol pour déterminer les meilleures conditions de construction sur le terrain. Quels sont les différents types d’études de sol possibles ? Dans quel cas cette étude est-elle réellement obligatoire pour la vente d’un terrain ?

Il existe plusieurs types d’études de sol

Les différents types d’études de terrain peuvent être classés en 5 grandes familles : G1, G2, G3, G4 et G5. En général et selon le site myGéo, l’étude de sol G1 est réalisée lors des travaux préliminaires avant une construction. Elle se déroule en deux étapes :

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• la G1 ES (étude de site),
• la G1 PGC (principes généraux de construction).

Ces deux études vous aident à connaître les caractéristiques géotechniques et les risques les plus importants. Elles vous permettent également de savoir comment orienter les travaux de construction pour les mener à bien.

L’étude de sol G2 est quant à elle utile pour les missions géotechniques de conception. Elle permet de connaître la nature et les caractéristiques du sol. Elle comprend trois étapes : la G2 AVP (avant-projet), la G2 PRO (le projet) et la DCE/ACT. En ce qui concerne l’étude de sol G3, elle s’effectue lors du suivi géotechnique d’exécution. Elle permet de réduire les risques de glissements de terrains, de formation de cavités souterraines… Elle se déroule en deux phases : l’étude et le suivi.

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L’étude de terrain G4 se réalise lors d’une supervision géotechnique d’exécution. Son but est d’aider à s’assurer de l’exactitude des hypothèses émises lors de la précédente étude (G3). Enfin, l’étude de sol G5 peut se réaliser occasionnellement pour étudier des éléments géotechniques spécifiques.

Vente de terrain : dans quel cas l’étude de sol est-elle obligatoire ?

Lors d’une vente immobilière, une étude de sol est obligatoire pour un terrain à bâtir, situé dans une zone à risque, et plus particulièrement une zone avec des sols argileux. Ces types de sols sont souvent exposés au phénomène de retrait-gonflement. En effet, en période de sécheresse, ils se rétractent, mais gonflent en période pluvieuse suite à leur réhydratation par les eaux. En France, on retrouve les sols argileux sur une grande partie du territoire, à l’exception de quelques zones seulement. Il s’agit des Vosges, de la Bretagne, des Pyrénées, de la Corse, du Massif central et des Alpes.

Selon une carte d’exposition, les zones à risque peuvent être de différents niveaux : zone d’exposition forte, zone d’exposition moyenne et zone d’exposition faible. La première est celle où la probabilité d’un sinistre est plus élevée. Une étude de sol est alors obligatoire dans les zones d’exposition forte ou moyenne, ce qui fait environ 48 % du territoire national.

Les types d’études de sol dont vous avez besoin pour vendre votre terrain

Depuis la normalisation de l’ingénierie géotechnique, une étude de terrain doit répondre aux exigences de la norme NF P 94-500. La dernière version de cette norme date de novembre 2013. Pour la vente de votre terrain, l’étude G1 est obligatoire et doit être conforme à cette norme. Vous avez notamment besoin de ce type d’étude si votre terrain se retrouve dans une zone exposée à des risques de Retrait-Gonflement des Argiles (RGA).

C’est pour prévenir les dommages que ces zones peuvent causer à un bâtiment sur le terrain vendu que le propriétaire doit procéder à une étude G1. L’objectif est de formuler des hypothèses de construction selon les risques identifiés. Cela peut parfois nécessiter des prélèvements sur le site et des analyses en laboratoire. Le document final doit alors contenir les Principes Généraux de Constructions. Dans certains cas, vous pouvez avoir besoin de réaliser une étude G2. Mais celle-ci est souvent recommandée au moment de la construction. Certains assureurs peuvent parfois demander ce type d’étude.

Comment se déroule l’intervention ?

Pour la vente de votre terrain, l’étude de sol doit être effectuée par des experts, notamment un cabinet d’étude en géotechnique.

Elle se déroule en 4 étapes. La première consiste à étudier le lieu. Au moyen de recherche documentaire, le professionnel analyse l’environnement du terrain. Il peut s’appuyer sur des plans, des rapports de chantiers précédents et des cartes géologiques pour réaliser son analyse. Ensuite, il va se servir d’une tractopelle ou d’une tarière pour creuser le sol pour connaître l’homogénéité du terrain. Il peut aussi repérer la présence d’eau à cette étape.

La troisième étape consiste à utiliser un pénétromètre pour mesurer la résistance du terrain. Il effectuera ensuite un calcul de frottement et réalisera un forage pressiométrique pour connaître la déformation du sous-sol.

Enfin, la dernière étape consiste à faire un prélèvement pour réaliser des tests en laboratoire afin de connaître la teneur en eau et en argile du sol. En fonction du cas, cette intervention peut durer une demi-journée environ sur le terrain. Mais la remise du rapport peut prendre 2 à 3 semaines.