Est-ce difficile de devenir agent immobilier ?

Un lecteur, un ancien agent immobilier, voulait témoigner. Si le travail de l’agent immobilier a une mauvaise presse, vous trouverez ici quelques raisons très bien expliquées sans aucun écart.

Le travail d’un agent immobilier est difficile et confortable : une vente peut vous faire vivre pendant un mois, mais les efforts pour y arriver peuvent être énormes.

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En France, les agents immobiliers gèrent environ 60 % des transactions. Selon l’ANIL, les coûts de transaction représentent 6,5 % à 7 % si la vente est directe en France alors qu’ils ne sont que 4,2 % en Allemagne, 2,5 % en Italie, 1,9 % en Angleterre, 1,5 % au Danemark pour une transaction de 250 000 euros.

Concentrez-vous sur une profession peu connue que vous devez connaître le côté inférieur pour bien vous entourer de vos investissements locatifs.

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Il y a longtemps, j’ai « fini » l’immobilier avant en faire une activité professionnelle, en capacité privée, puis traiter des transactions pour les clients lorsque j’étais consultant en patrimoine.

Parlez-nous de votre voyage. Comment est née l’idée de devenir agent immobilier ?

Un jour, j’ai mis mon CV en ligne pour un poste dans le secteur immobilier, et voilà, recruté d’urgence par un grand réseau (C21). C’était en 2005, donc il a évidemment bien fonctionné. J’ai changé d’agences et de réseaux à plusieurs reprises, car il est presque impossible de rester commercial dans la même agence pendant longtemps, en raison des méthodes de gestion et du chiffre d’affaires.

Combien de temps avez-vous fait ce travail ?

4 ans, surtout en vente, un peu de loyer. 

Pourquoi cette vente ? Un choix ?

Oui, le loyer est un abattage ; pour qu’il soit rentable, il faut en faire beaucoup, c’est harcelant et absolument inintéressant pour un vendeur rémunéré par commission (trop longtemps pour très peu d’argent) ; de plus, la plupart des agences qui rendent nécessaire un Employé à temps plein dédié exclusivement à la location, c’est mieux pour l’agence et l’employé. 

Qu’est-ce que vous avez aimé dans le commerce ?

Ce que ça plait : Quand une vente est faite, c’est le montant parfois incroyable que vous obtiendrez. L’inconvénient : ce n’est pas si courant… mais quand même, quand on paie, on paie. Parfois, de fortes rencontres avec des personnes exceptionnelles (les stars doivent aussi ventre/acheter) et des visites d’appartements ou de maisons de rêve absolu.

La profession en France est à la fin de son modèle économique traditionnel, la crise ne le révèle qu’au grand jour. Pourquoi avez-vous arrêté ? De nombreuses agences dans un marché qui traverse violemment = vous ne pouvez plus gagner une vie décente. Avec Internet, l’agence physique gastronomique sur les coûts fixes est moins justifiée (bien sûr, les franchiseurs ne sont pas d’accord ! ! !) ; nous pourrions avoir moins d’agences, plus de professionnalisme et d’outils statistiques qualité, commissions inférieures, clients satisfaits. Oui, ça semble un peu Bissonours, mais quand vous aimez le beau livre, quel que soit le travail, nous avons aussi le droit de rêver, n’est-ce pas ?

— dans ce travail, nous gérons 99% des ondes négatives en continu, y compris une grande partie des saloperies humaines non cicatrisantes récurrentes (les gens sont FOUS), finissent par peser, même pour ceux qui sont difficiles à cuisiner,

— en 2008, mon bénéfice net horaire ne dépasse pas le smic, pendant environ 50 heures par semaine ; à un moment donné, vous devez demander s’il n’y a pas de mieux à faire ! Je souligne que je travaille honnêtement et que j’interdis les plans limites (= hors réglementation), qui adoucit un peu de profit net par heure travaillées… ce qui dit que les commerçants qui ont gagné une très bonne vie en 2008 ne sont pas tous de mauvais canards boiteux, je n’ai pas dit ça.

Ouah juste ? J’espère que vous avez a été meilleur en 2007.

Oui, en 2007, c’était mieux ! et je parle de bénéfice net (après déduction des charges sociales) par heure travaillée. En moyenne mensuelle : commission d’agence = 20 000 TTC, ma commission d’entrée ou de sortie de 20 % = 4 000 TTC, moins TVA et cotisations sociales = environ 2000 heures nettes, plus de 200 heures de travail = 10 euros par heure — OUINN ! 

L’IA à Cayenne est-elle un mythe ou non ?

Oui et non, comme d’habitude. Il y en a encore quelques-uns. C’est tellement mieux. Il y avait beaucoup plus de papier peint PC d’agence et de miniatures sur les bureaux. Et aussi beaucoup payé à crédit, en partie grâce à des commissions impayées aux traders qui ne sont pas restés. Pour la création de valeur et l’éthique, vous reviendrez… Pour ma part, je n’en ai pas acheté, donc j’ai encore de l’argent pour prendre des vacances, et en plus d’acheter une Porsche à crédit, c’est dommage, je ne pourrai pas le faire !

Une autre raison encore ?

— à mon âge, et bien que très résilient et diplomate, je suis au bout de ma patience avec des gens qui s’imaginent pouvoir me traiter comme un serviteur (patrons ou clients),

— ce travail prend beaucoup de temps et comme nous sommes souvent interrompus (nous ne pouvons rien faire, c’est comme ça), il est très difficile de travailler en profondeur, ce qui, cependant, serait la voie vertueuse vers la satisfaction du client et donc le bénéfice de l’IA,

— mais parce qu’il a participé aux chefs de l’agence, aucun ne remettra en question leurs paradigmes, leurs méthodes du Moyen Âge, leurs considérations territoriales minuscules et ridicules,

— Le relationnel ne sert rien, le client super sympathique ou un collègue dévoué sera le premier à vous trahir à gratter 3 tours, et moins il est important, plus il y aura de crede (petites quantités = petites personnes).

Pourquoi ce travail suit-il une mauvaise pression ?

Au début, il y avait une anarchie et une fraude généralisées. En 1972, la loi Hoguet a imposé une réglementation stricte pour « nettoyer » les activités des intermédiaires.

L’IA en théorie :

— conseille dans le meilleur intérêt de vos clients (ma c..)

— être soumis à la loi Hoguet (qui est un règlement POLICIER, ne rit pas), garantit le respect de la loi, les obligations, la transparence, le juste prix, l’honnêteté de toutes les parties intéressées et bla bla bla bla,

En fait : — dans un marché où il est seul soumis à la réglementation de la police, il lutte avec beaucoup de ruse pour « se faire prendre » vendeurs et acheteurs et intervenir dans la transaction, le seul moyen de réaliser le célèbre COM,

— comme les jours ne durent que 24 heures, l’IA qui prend votre carte et ouvre votre bouclard devrait embaucher des « concessionnaires » = vendeurs qui exploreront le territoire, estimer les marchandises, accepter les conditions, faire des visites, recevoir des offres, négocier le prix,

— seulement ici : les négociateurs sont notoirement sous-payés et exploités comme esclaves, seuls les ignorants ne sont pas soupçonnés : jeunes, inexpérimentés, pas assez modérés, mal formés malgré les promesses, ne restent pas longtemps dans la même agence ou profession, c’est pourquoi l’IA recrute continuellement,

— donc : négociateurs incultés qui changent tout le temps = Très mauvaise perception de la part des clients, qui à leur tour font preuve de méfiance, de mépris, de déloyauté et, par conséquent, d’un cercle vicieux,

— et les quelques chefs d’agence investis dans le développement des ressources humaines finissent par abandonner, car ce travail est si difficile qu’il utilise rapidement la motivation des débutants, même bien supervisés

J’ai lu des témoignages de style de magouilles Je paie une partie du prix au noir alors que Le notaire sort prendre l’air.

c’est la magouille historique, rien à voir avec l’IA en plus ; l’acheteur paie à l’État des frais d’inscription proportionnels sur le prix d’achat (communément appelés « frais de notaire ») ; pour payer moins, il essaie de s’arranger avec le vendeur pour lui donner un cash game ; le notaire refera une beauté pendant le « petite opération » ; sport national français.

C’est un sport national français, les inspecteurs fiscaux ne sont pas des bruits, et les dispositifs de lutte contre le blanchiment d’argent rendent très difficile le traitement des sommes importantes en espèces.

D’autre part, les magouilles de l’agence sont généralement le fait que les négociateurs tentent de « doubler » leur agence en négociant une commission de trésorerie avec le vendeur. J’ai récemment vu une magouille de ce style, impliquant 3 négociateurs de 2 agences et un commis notaire. Pas mal, hein ? Tout le monde a viré et poursuivis dans le cadre de procédures pénales. Très bien. Quant aux clients, c’est une grande effraie (si vous ne témoignez pas, vous serez également poursuivi). Très bien. Négociez, oui. Magouillate, non. Soyons propres.

Quels sont les inévitables secrets de la profession ?

Ce ne sont pas vraiment des secrets, mais voici quelques astuces que l’IA a du mal à reconnaître :

— la « sûreté » apportée par la loi Hoguet, aujourd’hui est un pipeau absolu (sauf pour les locations) ; que ce soit en direct ou par agence, une vente passe devant le notaire, et là, le vendeur est obligé de se conformer à la loi s’il ne vend pas,

— par conséquent, la seule valeur ajoutée d’une IA est de gagner du temps au vendeur : collecter le fichier, gérer les diagnostics, effectuer des visites et négocier avec l’acheteur quand il décide,

Eh bien, cela ne justifie pas 5% ou plus de COM ! ! ! Oui, je sais qu’en France, c’est particulièrement fort.

— eh oui : AI prononcera un discours complet sur la loi Hoguet, la sécurité, les garanties, les outils de promotion, etc., pour essayer de justifier votre COM, mais c’est BIN

— si vous avez le temps : vous le mettez en ligne, effectuez les visites et récupérez le dossier pour le notaire qui gère le reste,

— si vous n’avez pas le temps (ou le désir) : vous faites confiance à une agence un mandat, elle le met en ligne sur internet, elle fait les visites, et saute le dossier passe le dossier au notaire qui gère la suite…

— mais pourquoi un COMS si élevé : payer le magasin, le franchiseur (redevances) et l’ÉNORME PERTE d’énergie et de ressources due au revidement que j’ai mentionné ci-dessus,

– La solution ? ce que l’IA a fait aux États-Unis il y a 30 ans : partage complet du dossier des fournisseurs sur l’ensemble du territoire, baisse spectaculaire du COMS, services en plus, négociateurs FORMS et PROFESSIONNELS, et en retour, quels sont les mandats uniques, et cela fonctionne : 90 % des transactions passent par IAS,

— et en France : les tentatives de fichiers SIA ou FFIP courants, mais la loi Hoguet limite considérablement les effets et, de plus, l’IA ne veut pas diminuer le COMS, de sorte que les clients n’adhèrent pas massivement à l’idée, puis nous avons mordu notre file d’attente !

— un mot sur la FNAIM : complètement discrédité, il faudrait renouveler ses dirigeants…

Ils vendent très bien leur label de respectabilité à leurs membres ; il est vrai que les outils à leur disposition sont intéressants et bien faits (sauf les statistiques indigestives) ; cependant, de nombreux membres le regrettent parce que si l’esprit et l’idée de la fédération restent pertinents, leurs dirigeants. ont pris leur temps, et ils ne sont plus en phase avec l’évolution de la profession : il faut du sang nouveau. Comment sont-ils perçus de « l’intérieur » ?

Quels sont les meilleures techniques pour briser un acheteur ou un vendeur ?

Il n’y a pas de « techniques », c’est une pure légende !

— un acheteur ne « craque » pas, achète parce qu’il se sent chez lui, est le fameux « coup de coeur », et le négociateur ne peut pas faire grand-chose ; le bon négociateur renforcera l’acheteur dans sa décision et le rassurera en allumant le reste des opérations, mais c’est tout – si l’acheteur a la passion, il décide quel que soit le négociateur.

— un vendeur ne « craque » pas, il finit par céder le prix après une longue période d’usure ; ce que les vendeurs ne savent pas (ou refusent de comprendre), c’est que c’est souvent la première offre cohérente qui est la bonne, ce temps a gagné ! Mais souvent, le vendeur s’accroche à son délire et plusieurs mois plus tard, il finit par céder au même prix que la première offre, voire moins (et là, bien sûr, il accuse l’agence d’avoir perdu du temps précieux, de l’argent et de manger de la laine sur le dos, mais à l’heure actuelle, une bonne IA ne manquera pas de faire ressortir le FIGURE : le prix de départ estimé de son « Versailles »…).

Comment choisir un agent immobilier pour l’achat/la vente d’une résidence principale ?

— à vendre : visitez les 3 succursales les plus proches de la propriété (il s’agit d’un accord de PROXIMITÉ), demandez un avis de valeur, entretenez une agence avec laquelle vous vous sentez bien et confiez un mandat EXCLUSIF qui vous oblige à être appelé TOUS LES JOURS, même si rien ne se passe, et laissez-le fonctionner.

Je l’ai toujours fait moi-même, et je le referais à l’avenir, le résultat est rapide car l’IA est MOTIVE et elle commence vraiment à fonctionner.

Le pire : faites confiance aux agences X, le bien est partout à des prix différents, aucune agence ne s’en occupe vraiment, les acheteurs sont prudents, le temps passe et finalement tout le monde est insatisfait.

Veuillez noter que cela s’applique également à une résidence secondaire ou à un produit de location.

Achat : C’est plus difficile car la propriété n’est pas nécessairement dans l’agence A ou B (contrairement aux États-Unis, où les actions nationales sont accessibles), aucune agence…). L’important est de s’inscrire sur le système informatique avec des critères pas trop restrictifs et d’appeler régulièrement, de sorte que l’acheteur semble crédible ; il est également bon d’avoir fait une simulation de financement et de le montrer. En fait, il faut savoir que l’acheteur, sur la base, n’intéresse en rien l’agence, c’est étrange et toujours logique ; il est nécessaire que l’acheteur semble si vraiment intéressé par l’IA (le professionnel en tout cas) de prendre soin de lui (un agent immobilier N’EST PAS un guide touristique gratuit).

Le marché immobilier dans tout cela, votre prédiction sur le niveau des prix en 3 ans ?

La question… peut-être que la transaction des fonds commerciaux (pas le même monde) revient au conseil d’actions ou reprend des vacances.

Que vas-tu faire maintenant ?

En 10 ans, le nombre d’IA est passé de 17000 à 34000, bien sûr, dans la situation actuelle, non seulement ne peut durer, mais en outre, la profession doit apporter un changement « quantique » si elle veut avoir un avenir. Elle doit devenir adulte, nettoyer, attaquer la loi Hoguet pour moderniser les règlements, offrir à ses clients des services à valeur ajoutée réelle, offrir de véritables opportunités de carrière à ses employés et faire bouger le cœur pour offrir au marché une offre pertinente et économique.