Comment l’encadrement des loyers influence le marché immobilier

Vous avez certainement entendu parler de l’encadrement des loyers ? Il s’agit du dispositif mis en place par la loi ELAN et qui vise à essayer de mettre un terme aux abus perpétrés par certains propriétaires sur leurs locataires. Ce dispositif controversé a fait l’objet de procédures judiciaires après sa première promulgation avant de finalement revenir en grâce dans certaines métropoles.

Envie de savoir quel est son impact sur l’investissement mobilier ? En tout cas difficilement positif au vue des nombreux recours judiciaires. On vous en dit plus sur son influence dans le marché immobilier dans ce billet.

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Encadrement des loyers : principe de fonctionnement du dispositif

Objectif général de fonctionnement

Le dispositif d’encadrement des loyers a été développé pour lutter contre les abus de certains bailleurs qui n’hésitaient pas à profiter de la tension extrême dans le domaine locatif pour réclamer aux locataires des montants de loyers complètement fous ! Et pour cause, ils étaient que compte tenu de la forte demande locative, il ne serait jamais en manque de locataires. Le dispositif a donc été voté et déployé pour une approche expérimentale jusqu’à l’année 2023.

Dans la pratique, pour empêcher ces propriétaires sans scrupules d’appliquer des loyers exorbitants aux locataires, le législateur a mis en place un système de calcul assez simple : la préfecture va fixer un loyer médian de référence pour chaque mètre carré sur le territoire de sa circonscription. Ce calcul est réalisé en tenant compte de la localisation des quartiers et d’un ensemble d’autres indicateurs.

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La notion de loyer de référence

Ce loyer médian représente le loyer de référence et est utilisé de la manière suivante :

• Sur la base du loyer de référence comme nous venons de l’exprimer, le préfet va fixer un loyer de référence majoré ainsi qu’un loyer de référence minoré ;
• Le loyer de référence majoré est égal au loyer médian augmenté de 20% de sa valeur ;
• Le loyer de référence minoré est égal au loyer médian diminué de 30% de sa valeur ;

Cas pratique

Si l’on considère une localité où le loyer médian d’un bien a été calculé à 500 euros, alors vous aurez les valeurs suivantes :

• le loyer de référence majoré sera de 600 euros (soit 500 euros + 20% de 500 euros = 500 euros + 100 euros = 600 euros ;
• le loyer de référence minoré sera de 350 euros (soit 500 euros – 30% de 500 euros = 500 euros – 150 euros = 350 euros ;

Droits et obligations du propriétaire et des locataires

Dans le cas où le loyer appliqué est supérieur au loyer de référence majoré, alors le locataire est en droit de réclamer une réduction auprès du bailleur ou propriétaire. Mais dans le cas où le loyer est plutôt inférieur au loyer de référence minoré, alors le propriétaire est dans ses droits de revaloriser ses prix de location.

Pour ce qui est du locataire qui se rend compte qu’il paie plus que valeur du loyer de référence majoré, ce dernier est en droit de poursuivre le propriétaire afin d’obliger celui-ci à respecter la loi. En outre, un tel propriétaire s’expose également à des sanctions administratives dans le cas où un contrôle venait à passer.

Encadrement des loyers : un dispositif de plus en plus sollicité par les communes

A la suite de sa réintégration après une période d’annulation, le dispositif d’encadrement des loyers va gagner du terrain avec de plus en plus de communes qui la sollicitent. C’est ainsi que le dispositif est aujourd’hui applicable dans plusieurs grandes villes du pays notamment à Grenoble, à Lyon, à Bordeaux et à Montpellier. Notez que ces villes comptent parmi certaines des plus attrayantes pour ce qui est de l’investissement locatif. Cela s’explique par la forte demande en bien de location et aussi par leur dynamisme.

Encadrement des loyers : un retour en grâce à la suite de la crise sanitaire

Il faut reconnaître que la crise sanitaire qui a durement touché la France et les français a beaucoup contribué au retour du dispositif d’encadrement des loyers. Après la crise sanitaire, le tissu économique a été fragilisé et avec lui le pouvoir d’achat de la plupart des français. Il était donc impératif de trouver un moyen de contrôler les prix des loyers afin de bloquer une envolée qui aurait été encore plus préjudiciable aux consommateurs.

Encadrement des loyers : en principe pas d’inquiétude à se faire pour les propriétaires

Lorsque qu’on considère de prime à bord ce dispositif, on peut penser qu’il est de nature à freiner les investissements dans le domaine locatif. Il est vrai que c’est le loyer que vous percevez qui constitue la base financière sur laquelle vous faites des projections sur la rentabilité de votre investissement locatif, et si ce loyer est réduit, il est logique de penser que cela peut nuire à votre investissement.

Cependant, il n y a pas de soucis à se faire si vous prenez le temps de bien murir votre investissement. En outre ne confonde le dispositif d’encadrement des loyers et la notion d’indexation des loyers qui elle par contre s’applique sur tout le territoire.

Les impacts de l’encadrement des loyers sur les locataires

Au-delà des propriétaires, l’encadrement des loyers a aussi un impact sur les locataires. En effet, en limitant le montant du loyer à ne pas dépasser, cela permet de protéger ces derniers contre les abus éventuels de la part des propriétaires.

Les locataires ont souvent été victimes d’une hausse considérable du coût de leur logement ces dernières années. L’encadrement des loyers vient donc mettre fin à cette situation et offrir une garantie supplémentaire aux locataires quant au respect du plafonnement des prix.

Toutefois, vous devez faire attention au montant qu’ils acceptent dans leur contrat de location, car ce montant sera difficilement renégociable sauf exceptions très particulières, comme par exemple si vous rénovez le bâtiment ou effectuez une autre dépense importante. Vous devez accorder dès le départ afin d’éviter tout litige futur qui pourrait nuire tant aux propriétaires qu’aux locataires eux-mêmes.

Les limites de l’encadrement des loyers dans la régulation du marché immobilier

Si l’encadrement des loyers est une mesure qui a pour objectif de réguler le marché immobilier, elle comporte toutefois quelques limites. Effectivement, cette politique publique n’a pas pour but de fixer les prix du marché immobilier, mais plutôt d’établir un cadre légal visant à éviter les abus dans la fixation des tarifs des loyers. Cela signifie que si vous êtes propriétaire et que votre logement répond à un certain nombre de critères éligibles, vous pouvez toujours fixer le montant du loyer en fonction du marché.

Certains professionnels suggèrent qu’une telle pratique pourrait dissuader les investisseurs immobiliers car elle leur fait perdre une grande partie de leur marge bénéficiaire. Cela dépend grandement du contexte local, ainsi certains experts soutiennent que c’est au contraire grâce à l’encadrement des loyers que les investissements sont encouragés car ils peuvent se concentrer sur la rénovation et l’amélioration énergétique plutôt que sur la spéculation foncière.

Il faut signaler qu’en cas d’opposition entre locataires et propriétaires concernant le plafonnement ou non d’un loyer, ces derniers doivent saisir l’autorité compétente chargée de résoudre ce type de conflit. Ce processus peut parfois prendre beaucoup trop longtemps avant d’être résolu, ce qui peut compliquer davantage la situation tant pour les locataires que pour les propriétaires.

Malgré ces limites potentielles, l’encadrement des loyers reste une politique publique importante pour protéger les locataires contre les pratiques abusives et garantir un accès équitable aux logements de qualité.