Comment estimez sa capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt est une donnée essentielle quand vous faites la demande d’un crédit immobilier. La capacité d’emprunt influe directement sur le montant total du crédit qu’il peut vous être accordé. Le calcul de la capacité d’emprunt est à la portée de tous.
Plan de l'article
La capacité d’emprunt : une donnée très facile à déterminer
La définition de la capacité d’emprunt d’une personne est très simple. Il ne s’agit ni plus ni moins du montant maximal de crédit qu’il lui est possible d’emprunter auprès d’une banque. Par ailleurs, il est interdit à la banque ou l’établissement de crédit d’accorder un crédit dépassant la capacité de remboursement d’un emprunteur.
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La détermination de votre capacité d’emprunt n’est pas non plus un exercice difficile. Vous n’avez même pas besoin de crayon ni de papier encore moins de calculette. Comme tout le monde, utiliser un simulateur vous facilite largement la tâche. Il existe de nombreux types de simulateurs pour crédits immobiliers. L’un d’entre eux vous permet de calculer votre capacité d’emprunt ou capacité d’endettement.
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La formule utilisée pour le calcul de la capacité d’emprunt
La capacité d’endettement, souvent confondue avec la capacité d’emprunt d’une personne, est un indice important pour les acteurs de crédits immobiliers. Pour effectuer le calcul, le même que celui effectué par un simulateur, il faut connaître plusieurs données relatives à vos revenus et vos charges fixes. La capacité d’endettement, exprimée en pourcentage est donnée par la formule très simple :
- (Charges fixes/Revenus) x 100
Il ne faut pas que cette capacité d’endettement dépasse les 33%. Effectivement, la loi estime qu’avec 67% de reste à vivre au minimum, un foyer peut s’en sortir avec ses dettes sans s’exposer à d’éventuels soucis de paiement. Pour faire encore plus simple, la capacité d’emprunt ou de remboursement d’un foyer ou d’une personne ne peut pas dépasser 33% de ses revenus diminués de ses charges.
Le montant exact des mensualités que vous pouvez supporter et que vous pouvez attendre d’un établissement de crédit immobilier est donné par la formule :
- (Revenus – Charges) x 0.33
Votre capacité d’emprunt correspond au montant maximal que vous pouvez rembourser chaque mois multiplié par le nombre de mois de la durée du crédit. Le calcul de capacité d’emprunt inclut également l’apport personnel.
Les charges et les revenus à prendre en compte
Tous les revenus sont à inclure dans le calcul de la détermination de la capacité d’emprunt. Ainsi pour les revenus, vous devez inclure les salaires de l’emprunteur et ceux des co-emprunteurs le cas échéant. Les autres revenus comme les revenus fonciers, les rentes, les loyers, les allocations et les aides personnalisées sont à prendre en compte.
Il en est de même pour toutes charges de l’emprunteur ou des co-emprunteurs. Toutes vos charges fixes sont à inclure lors du calcul. Il en va ainsi des charges comme les loyers, les remboursements de crédit en cours ou encore la pension alimentaire. Il est également à noter que lors du calcul du montant exact du crédit immobilier qu’elle peut vous accorder, la banque prend en compte d’autres paramètres.
Comment optimiser sa capacité d’emprunt ?
Pour optimiser sa capacité d’emprunt, il est possible de mettre en place plusieurs stratégies. Tout d’abord, il est recommandé de contracter un prêt à taux zéro si cela est possible. Ce type de prêt permet effectivement de réduire le montant des intérêts payés sur la durée du crédit immobilier.
Il peut aussi être judicieux d’étaler les remboursements sur une longue période pour réduire le montant des échéances mensuelles à payer. En procédant ainsi, l’emprunteur peut augmenter sa capacité d’endettement et emprunter davantage.
Avant toute démarche auprès d’une banque ou d’un organisme financier pour souscrire un crédit immobilier, pensez à bien prendre le temps de faire jouer la concurrence entre les différents établissements financiers. Les conditions proposées peuvent varier sensiblement selon les organismes financiers et une simulation effectuée par internet peut vous permettre d’avoir une idée plus précise du coût total du crédit que vous souhaitez souscrire.
Pour déterminer votre capacité d’emprunt lorsqu’il s’agit de réaliser un projet immobilier, il faut tenir compte des revenus actuels mais aussi avoir une bonne gestion budgétaire. Cela implique notamment d’évaluer correctement toutes vos charges fixes, comme le loyer ou encore certaines dépenses courantes qui ont été ignorées dans cette étude préalable telles que l’eau ou l’électricité afin qu’elles ne pèsent pas trop lourd dans votre budget mensuel.
Les critères pris en compte par les banques pour le calcul de la capacité d’emprunt
Les banques prennent en compte différents critères pour calculer la capacité d’emprunt de leurs clients. Le premier critère est le taux d’endettement, qui correspond au rapport entre les charges mensuelles (crédits, loyer, factures…) et les revenus nets perçus par mois. La plupart des établissements considèrent qu’un taux d’endettement inférieur à 33% permet un remboursement serein du crédit immobilier.
Le deuxième critère est la durée de l’emprunt. Les banques préfèrent généralement accorder des crédits sur des durées courtes afin de limiter le risque pour elles-mêmes. Il est possible de négocier une durée plus longue si cela permet d’alléger les mensualités et ainsi d’augmenter sa capacité d’emprunt.
Le troisième critère est la solvabilité financière. Les banques vont examiner avec soin votre situation professionnelle et personnelle ainsi que vos antécédents bancaires avant toute décision concernant votre demande de prêt immobilier.
Les organismes financiers vont aussi prendre en compte votre âge ainsi que votre état civil dans leur analyse. Effectivement, un jeune couple sans enfant aura souvent une plus grande marge de manœuvre pour emprunter qu’une personne seule ayant déjà contracté plusieurs crédits ou ayant atteint un certain âge.
Il faut bien réfléchir à tous ces éléments avant de se lancer dans une demande de crédit immobilier. Il ne faut pas hésiter à prendre rendez-vous avec plusieurs établissements financiers pour comparer les offres et négocier les meilleurs taux. N’oubliez pas qu’un achat immobilier est un engagement sur le long terme qui nécessite une bonne préparation financière.
