Une fin progressive du dispositif Pinel : un investissement toujours pertinent ?

Le dispositif Pinel est une mesure prise par le gouvernement français pour encourager l’investissement locatif. Entrée en vigueur en début d’année 2015, la loi Pinel propose aux investisseurs immobiliers, une réduction considérable d’impôts. Évidemment, certaines conditions doivent être prises en compte pour que les personnes concernées soient éligibles.

Cependant, suite à l’amendement et la loi de finance de 2021, l’on va assister à une extinction théorique du Pinel. Celui-ci va subir une réduction d’impôts dès 2023 et en 2024, cette baisse sera encore plus importante. Au vu de tout cela, est-il encore intéressant d’investir dans le Pinel ? La réponse dans cet article.

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Investissement au dispositif Pinel : des avantages fiscaux en réduction constante ?

Le dispositif Pinel est venu encourager les investisseurs à faire des placements dans le secteur de l’immobilier neuf. En optant donc pour un investissement à la loi Pinel, les propriétaires immobiliers bénéficiaient alors d’un avantage fiscal considérable. En effet selon le nombre d’années de mise en location, vous bénéficiez d’un pourcentage de réduction sur votre fiscalité. Avant les récentes modifications, les réductions d’impôts étaient situées entre 12, 18 et 21% selon que le propriétaire du bien immobilier décidait de louer son bien pendant une période de 6, 9 ou 12 ans.

Pour information, ces taux de réduction son encore applicables aux immobiliers acquis entre 2020 et 2022. Cependant, l’amendement qui a été voté en novembre prévoit une modification desdits taux de réduction. Concrètement, à partir de janvier 2023, l’on assistera à une diminution progressive des réductions d’impôts octroyée par le dispositif Pinel. En fait, dès le premier janvier de cette année, le pourcentage de réduction d’impôt selon que le nombre d’années de location soit de 6, 9 ou 12 ans sera revu à la baisse. Il sera désormais de 10,5, 15 et 17,5%. Ainsi donc, l’investisseur qui souhaiterait investir avec le dispositif Pinel devra s’attendre à allègement fiscal basé sur ces derniers taux. Il est également important de préciser que ces taux ne seront valables que pendant un an.

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Dès lors, pour ceux qui envisagent investir en 2024, il faut déjà savoir que les précédents taux ne seront plus les mêmes, ils vont encore dégresser. À partir de 2024, les taux qui avaient déjà connus une première baisse importante connaîtront à nouveau une seconde. Dès cette année, selon la durée de la location (6, 9 ou 12 ans), les taux de défiscalisation Pinel vont passer de 10,5, 15 et 17,5% à 9, 12 et 14%.Au regard de tout cela, il convient de relever qu’actuellement, il est encore intéressant d’acquérir un logement en profitant du dispositif Pinel. Cependant, avec l’écoulement du temps, les avantages fiscaux liés à ce dispositif seront de moins en moins intéressant à partir de janvier 2023.

Cependant, en dépit de cette dégression des avantages fiscaux du dispositif Pinel, il faut dire que la réforme de ce dernier est favorable aux logements qui ont les bonnes performances énergétiques. En effet, l’année 2021 marque le commencement du plan de relance énergétique. Ainsi donc, dans l’optique de s’adapter à la volonté de l’Etat d’améliorer le rendement énergétique des logements, le dispositif Pinel est tenu de de revoir les taux de défiscalisation qu’il offre.

Pour explication, lorsque les acquéreurs optent pour les logements les plus performants en matière énergétique, ils bénéficient des anciennes réductions d’impôt, et ce jusqu’en 2024. Actuellement, les critères de performance énergétiques ne sont pas définis. Néanmoins, ils devraient être identiques aux normes de la réglementation RE2020, qui est entrée en vigueur en ce milieu d’année 2020.

Retour sur les conditions d’accès au dispositif Pinel

Comme le martèle si bien la loi Pinel, plusieurs conditions doivent être respectées pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel. La première condition est relative à l’état du bien que vous avez à votre disposition. Il doit s’agir d’un bien neuf, ou d’un bien vendu en état futur d’achèvement. En 2021, il y a eu une nouveauté. Concrètement, cette réduction d’impôt est maintenant focalisée sur l’habitat collectif pour tous les nouveaux logements neufs. Ceci étant, les maisons individuelles ne sont donc plus éligibles à ce dispositif.

L’autre condition d’accès à ce dispositif est liée à la durée de la location. Elle doit être comprise entre 6 et 12 ans. Pour investir dans le Pinel, le bien immobilier en question doit se trouver dans une zone géographique éligible par cette loi. En outre, il y a également des conditions liées au locataire. Celui-ci doit avoir un revenu fiscal qui respecte les plafonds de ressource du dispositif Pinel. En respectant les conditions susvisées, vous allez bénéficier jusqu’en décembre 2022, d’avantages fiscaux de 12, 18 et 21% du prix que vous aura coûté l’opération, selon la durée de la location du bien.

Au regard des développements qui précèdent, l’on est en droit de se poser la question de savoir si un investissement au Pinel vaut encore le coup. En effet, si vous souhaitez profiter d’une réduction importante de vos impôts, il est recommandé d’investir avant le début janvier 2023 car c’est à partir de cette année que les taux de défiscalisation Pinel seront revus à la baisse.

Les évolutions du dispositif Pinel : ce qui va changer pour les investisseurs

Le dispositif Pinel a connu des évolutions majeures ces derniers temps. Ces changements auront un impact considérable sur les investisseurs immobiliers. Le premier changement notable est la baisse progressive des réductions fiscales accordées par le dispositif. Concrètement, cette baisse se fera graduellement et sera effective à partir du 1er janvier 2022. Pour les logements acquis en 2022 et loués jusqu’en 2034, le taux de défiscalisation sera de :

• 10% pour une location de six ans ;
• 15% pour une location de neuf ans ;
• 20% pour une location de douze ans.

Pour les locations débutant en 2023 ou plus tard, ces taux seront revus à la baisse comme suit :

• pour un bien loué pendant six ans : défiscalisation supprimée ;
• pour un bien loué pendant neuf ans : taux abaissé à 10 % ;
• pour un bien loué pendant douze ans : taux abaissé à 15 %.

Il est aussi prévu que le zonage soit remis en cause dès l’année prochaine. Ce qui signifie qu’il faudra s’attendre à une nouvelle carte géographique d’éligibilité au dispositif Pinel. Cette nouvelle carte devrait prendre en compte plusieurs paramètres tels que la tension locative dans chaque zone, les plafonds appliqués aux loyers ou encore le nombre de logements sociaux.

Depuis la réforme du Code de la construction et de l’habitation en 2018, les plafonds appliqués aux loyers ont aussi été renforcés. D’autant plus que ces derniers vont continuer à être régulièrement revus pour s’adapter au marché local. Ces mesures visent notamment à freiner la flambée des loyers dans certaines zones géographiques éligibles par le dispositif Pinel.

Si vous envisagez d’investir dans un bien immobilier locatif avec un rendement intéressant grâce au dispositif Pinel, il faut faire vite car les avantages fiscaux seront progressivement revus à la baisse dès l’année prochaine. Vous devez donc agir rapidement pour profiter pleinement des taux actuels avant qu’il ne soit trop tard.

Pinel ou pas Pinel : comment choisir le meilleur régime fiscal pour son investissement immobilier ?

Le dispositif Pinel a été créé pour encourager les investisseurs à acquérir des biens immobiliers neufs dans des zones géographiques tendues. Avec la fin progressive de ce dispositif, pensez à bien vous poser la question suivante : faut-il encore investir en loi Pinel ? Et si oui, comment choisir le meilleur régime fiscal pour son investissement immobilier ?

La réponse dépendra principalement de votre situation personnelle et fiscale. Si vous êtes fortement imposé(e) et que vous cherchez un moyen d’alléger vos impôts tout en construisant du patrimoine, alors l’investissement en loi Pinel peut être une bonne solution.

Toutefois, avant de prendre une décision définitive sur l’opportunité d’un tel investissement immobilier locatif ou sur le choix du régime fiscal approprié à adopter, pensez à bien comprendre ce à quoi vous attendez exactement. Selon votre objectif principal (court terme ou long terme), certains types d’investissements seront plus adaptés qu’un autre.

Les risques financiers : quelles sont les conséquences éventuelles si l’opération tourne mal (mauvais choix du bien immobilier par exemple) ? Est-ce supportable financièrement pour vous ?
L’emplacement géographique : quelle zone considérer ? Pensez à bien faire attention aux changements qui peuvent intervenir au niveau des zones éligibles au dispositif Pinel.
Le montant de l’investissement : quel est le budget maximal que vous pouvez consacrer à votre investissement immobilier ? Pensez à bien ne pas vous endetter trop au risque d’être trop exposé(e) financièrement.

En prenant en compte tous ces critères, il sera alors possible de choisir la meilleure option pour son investissement immobilier locatif.

Pensez à bien rappeler que d’autres solutions fiscales existent, telles que le régime du Micro-foncier ou encore celui du Réel Simplifié. Le choix dépendra donc principalement des objectifs et moyens financiers de chacun.

Si l’investissement en loi Pinel peut être une solution intéressante pour construire un patrimoine tout en allégeant sa fiscalité, pensez à bien vous décider à passer à l’action.