Comprendre la loi Pinel pour optimiser votre investissement dans le logement neuf
La possibilité d’investissement renforcée par la loi Pinel connaît de nouveau un pic sur le marché immobilier. Depuis la crise sanitaire notamment, de nombreuses personnes ont décidé d’investir en se renseignant sur le dispositif de la loi Pinel. Celui-ci est en place depuis 2014.
Plan de l'article
La réduction d’impôt
Le dispositif d’investissement de la loi Pinel offre droit à une réduction d’impôts assez importante. Le taux de réduction d’impôts varie en fonction de la durée d’engagement de location de votre bien immobilier locatif. Que celui-ci soit neuf ou non. Selon la durée d’engagement, vous pouvez accéder à trois taux différents :
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- 12 % pour 6 ans
- 18 % pour 9 ans
- 21 % pour 12 ans
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Ces pourcentages correspondent à la part du prix de revient du bien immobilier qui leur sera offert en réduction d’impôt. Le prix de revient d’un logement est son prix de vente additionné avec les frais de notaire et, s’il y en a, les frais d’agence.
Mais, si vous décidez d’investir dans le neuf, vous aurez au moins l’assurance que ce logement est aux normes énergétiques. Et, qu’il a subi les travaux nécessaires à une isolation et insonorisation pour ne pas payer de trop grosses charges.
Néanmoins, le dispositif Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an maximum. Pour éviter cela, le système permet de se déclarer en déficit foncier (charges plus grandes que les revenus locatifs). Le déficit fiscal vous permet d’agrandir votre réduction d’impôt au-dessus du plafond des 10 000 €. Une astuce bien utile avec le déclin des taux de réduction en 2022.
La possibilité d’investir à crédit dans le neuf
En plus de pouvoir louer le logement à vos ascendants et le fait que le dispositif Pinel soit dans des zones à fortes demandes locatives, vous pouvez également investir à crédit. Comme vous allez devenir propriétaire d’un bien immobilier qui va générer des loyers, les banques vous feront plus facilement confiance.
De plus, une fois l’emprunt remboursé, ce patrimoine vous permettra d’assurer votre retraite ou les études de vos enfants. Si l’investissement est assez lucratif, les banques pourraient vous accorder un prêt, même sans emploi.
Sachez aussi qu’en achetant dans le neuf, vous garantissez à vos locataires et vos créanciers de ne pas avoir des charges trop élevées. La consommation énergétique des logements est maîtrisée en règle avec la réglementation thermique et le Label des bâtiments basse consommation. Par ailleurs, les plus grands parcs locatifs sont concernés par la loi Pinel, donc les villes plus peuplées de France comme Paris, Marseille, Bordeaux, etc. Et, dans toutes ces villes, des dispositifs de chauffage écologique et économique des bâtiments sont en cours d’essai et d’installation.
De quoi vous garantir des factures très légères et un emprunt qui se rembourse tout seul.
La possibilité d’investir à crédit vous permet de constituer votre patrimoine immobilier plus facilement que n’importe quelle offre du marché immobilier. Les avantages sont nombreux. Par exemple, avec le dispositif, vous aurez une réduction des frais de notaire, une exonération de la taxe foncière pendant deux ans pour une zone prioritaire, etc.
La seule inquiétude reste la mise en location, est-ce que vous trouverez vite un locataire pour votre logement ? Oui, car la loi Pinel met en place des loyers de location compétitifs et attractifs. Ils restent suffisants pour que vous génériez des revenus locatifs même après les charges. Ainsi, les locataires sont ravis et votre location est réglée.
Les critères d’admission au dispositif de la loi Pinel
Le dispositif de logement et d’investissement de la loi Pinel possède quand même des critères d’éligibilités pour réserver ses avantages aux plus respectueux :
- Pas plus de deux achats immobiliers Pinel par an
- Construire des logements propres
- Acheter dans une zone éligible
- Un locataire au revenu fiscal dans les plafonds
- Une mise en location en 12 mois maximum
Ce qui veut dire qu’à moins de respecter chacune de ces conditions, la réduction d’impôt Pinel ne vous sera pas accordée et vous aurez un montant bien différent à payer.
Vous pouvez acheter jusqu’à deux logements par an avec le dispositif Pinel. Le prix d’achat des logements combinés ne doit pas dépasser 300 000 € par an et par foyer fiscal. Les habitations ne doivent pas coûter plus de 5 500 €/m². En vous engageant à la location sur 12 ans pour un bien à 300 000 €, vous obtiendrez une réduction d’impôt de 63 000 €.
Pour construire des logements propres, il faut respecter plusieurs lois et règlements. Vous devez faire en sorte de respecter la réglementation thermique RT2012. Vous devez aussi acquérir un des labels qui atteste de la basse consommation énergétique de votre logement, soit BBC rénovation, soit HPE rénovation. BBC signifie bâtiment basse consommation et HPE signifie haute performance énergétique.
Concernant la mise en location, la déduction fiscale augmente de 2 % chaque année de la première à la neuvième année de location. Les 3 dernières années (engagement maximal de 12 ans de location), la déduction fiscale augmentation de 1 % par an (21 % pour 12 ans).
Les durées d’engagement et de location requises par la loi Pinel
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif neuf, vous devez bien comprendre les durées d’engagement et de location imposées par la loi Pinel.
La durée minimale d’engagement est de 6 ans. Vous pouvez ensuite choisir de prolonger votre engagement pour une période supplémentaire de 3 ans ou bien pour une durée maximale totale de 12 ans. Il faut cependant noter que ces engagements sont irrévocables et qu’il n’est pas possible de les résilier avant leur terme.
Vous devez respecter les règles concernant la location du logement. Le bien doit être loué comme résidence principale du locataire, et cela dès le mois suivant l’achèvement des travaux. La durée minimale du bail est fixée à 6 ans, mais peut être prolongée jusqu’à un maximum total cumulé avec l’engagement fiscal initial pouvant atteindre 12 années consécutives.
En cas d’interruption prématurée du contrat ou de non-respect des conditions précitées, un certain nombre d’avantages fiscaux peuvent être perdus en partie ou en totalité selon la situation financière ainsi que le montant des loyers perçus.
Le dispositif Pinel offre donc aux investisseurs immobiliers une solution intéressante pour réduire leurs impôts tout en bénéficiant d’un placement rentable sur le long terme. Vous devez être attentif aux conditions et critères requis afin que l’investissement soit viable sur le plan financier et fiscal.
Les zones géographiques éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel
En plus de la zone B2, les zones éligibles à la loi Pinel sont classées en trois catégories : A bis, A et B. La zone A bis concerne Paris ainsi que 77 communes situées en petite ou grande couronne parisienne. La zone A correspond aux grandes agglomérations françaises telles que Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Lille et Montpellier. Quant à la zone B1, elle regroupe des villes telles que Nantes, Strasbourg ou encore Toulouse.
Il faut noter que les zones éligibles au dispositif ont été révisées en janvier 2018 pour tenir compte des besoins du marché immobilier local et de l’offre locative existante dans chaque région. Certains territoires ayant une demande locative moins forte qu’auparavant ne font désormais plus partie du dispositif Pinel.
Pour savoir si un bien immobilier se situe dans une zone éligible au dispositif Pinel, il suffit de consulter la carte officielle disponible sur le site internet du gouvernement français. Cette dernière permet d’identifier rapidement si un logement se situe dans une zone géographique admissible au régime fiscal avantageux proposé par la loi Pinel.
Investir dans l’immobilier locatif neuf grâce à la loi Pinel peut être très bénéfique pour les investisseurs qui souhaitent défiscaliser tout en constituant un patrimoine durable et rentable sur le long terme. Il faut faire attention à bien déclarer les investissements dans les déclarations fiscales ultérieures.
